Economí­a / SEPTIEMBRE 15 DE 2020 / 1 mes antes

210 predios determinarán el Índice de Valoración Predial de este año

Autor : Karol Moreno García

210 predios determinarán el Índice de Valoración Predial de este año

Para hacer la medición, el Igac visitará hasta el 31 de octubre predios de uso residencial en la zona urbana de la ciudad.

El indicador más reciente de la ciudad fue el más alto del país, experto señala que esto obedece a un problema de oferta y demanda. Pandemia afectaría la dinámica inmobiliaria.

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, realizará hasta el 31 de octubre la recolección de la información para determinar el Índice de Valoración Predial, IVP, de este año, para lo cual visitarán en Armenia 210 predios de uso residencial en la zona urbana. 

“Funcionarios del Igac, debidamente identificados, realizarán la visita a cada uno de los predios seleccionados, la cual no tomará más de 15 minutos y en ella se realizará la toma de información y de fotografías de las características constructivas más importantes del inmueble, lo cual es requerido para el éxito de esta investigación”.   

Una vez se recolecte la información, el instituto la procesará y posteriormente la entregará al Departamento Administrativo Nacional de Estadística, Dane para la conformación del IVP y su publicación a finales de diciembre. 
 

El IVP en Armenia

Cabe recordar que en la más reciente entrega del Dane, Armenia registró el IVP más alto del país con una variación de 6.58 %, muy por encima del promedio nacional que fue de 3.98 %. 

En la capital quindiana la medición empezó a realizarse desde el año 2003 cuando obtuvo una variación del 3.73 %, en 2004 bajó a 2.15 %, en 2006 tuvo un repunte y fue de 5.19 %, en 2008 creció más y llegó al 5.6 %. 

La variación más alta de la ciudad fue en 2011 con 7.13 %, en 2012 bajó a 4.15 % y se mantuvo a ese nivel hasta 2015 cuando se elevó a 5.48 %; hubo un descenso en 2017 al llegar a 2.63 % —periodo que coincide con diversos episodios que cambiaron las dinámicas en la norma de ordenamiento territorial y la derogación de decretos para la construcción—; en 2018 creció al 5.01 % y en 2019 llegó al 6.58 %. 

En 2020, por efectos de la pandemia, esa dinámica ascendente de los últimos 2 años podría variar. 

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Juan Carlos Vásquez Sora, magíster en economía, indicó, en materia de unidades residenciales, que se esperaría un efecto moderado. “Como la pandemia ha afectado ingresos familiares, muy probablemente se vea reflejado en la imposibilidad de pagar gastos como el arriendo y se entreguen bienes inmuebles”.

Agregó: “En la parte de la compra y venta afecta porque si la gente no tiene ingresos nadie se va a meter a invertir en un proyecto de largo plazo como es la compra de una vivienda, se podría pensar que el golpe se amortigüe por los subsidios que tiene pensado el gobierno tanto para compra de vivienda nueva como usada”. 

Aunque el índice no mide el sector comercial, el experto dijo que en este campo se tendrá una tendencia a la baja por la entrega de metros cuadrados dadas las restricciones de aislamiento. 

“Muchas empresas han visto con buenos ojos no disponer oficinas, sino entregar su trabajo de manera remota en las casas. Allí puede haber una reconfiguración del mercado”. 

¿Qué es el IVP?  

El Índice de Valoración Predial mide la variación en el valor de los bienes inmuebles con destino económico habitacional. Se calcula con el promedio de las variaciones de los valores comerciales reportados en una muestra de predios visitados.  

Este índice permite actualizar los avalúos catastrales para la vigencia inmediatamente siguiente de los predios que no han sido formados o que no sean objeto de actualización

Altos precios: efecto de la oferta y demanda

El experto en econometría, Juan Carlos Vásquez Sora, explicó que el IVP es uno de los insumos para tener en cuenta en el costo del impuesto predial porque está mostrando cómo han subido los precios de los predios en la estructura de la ciudad. 

“Armenia particularmente tiene un aumento importante y hay que mirar 2 aspectos: por un lado el  50 % de la población vive en arriendo, solo el 31.58 % tiene vivienda propia —de estos el 6.33 % la está pagando—. Esto está indicando que hay un mercado inmobiliario en donde la mayoría de los predios están siendo comprados por personas que hacen una inversión y obtienen como renta el valor del arriendo. 

Que la mitad de la población esté accediendo a ese servicio y que solo el 31 % tenga vivienda propia, quiere decir que hay una importante cantidad de foráneos que hacen inversiones para este tipo de negocios —comprar vivienda para rentar—. 

Esa inversión foránea no se ubica en Viviendas de Interés Social, VIS, entonces el objetivo de esas inversiones por renta tratan de hacerlas a través de proyectos de clase media y de clase alta. 

Que el Índice de Valoración Predial sea tan alto en Armenia obedece a un problema de oferta y demanda”. 

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Vásquez Sora anotó que la oferta ha tenido problemas relacionados con el Plan de Ordenamiento Territorial, POT, de la ciudad, que no ha logrado proveer lineamientos legales estables para la construcción de proyectos. 

“Esto ha hecho que la inversión en nuevos proyectos no sea tan acelerada como antes, el flujo de las licencias sabemos que también ha tenido un problema considerable a raíz del POT y otros líos de orden administrativo a nivel de los prediales”. 

Dijo que por el lado de la demanda hay un problema que se evidencia con las cifras de la población que vive en arriendo. “Esto nos dice que hay mucha gente demandando vivienda, pero los proyectos que están ofreciendo no alcanzan a suplir para compra o para habitar por la vía del arriendo, por una variable que también influye en el precio de la vivienda y es el costo de la tierra, para nadie es un secreto que en  Quindío, tanto a nivel rural como urbano, tiene unos precios altos y estos están influyendo en el precio de la unidad residencial”. 

El alto costo de la tierra, según el experto, se debe a que han ofertado a la ciudad como un destino habitacional “paraíso”, que es una ciudad amable, que se deja caminar, que tiene mucho verde, que es pequeña, agradable para la familia, lo que ha hecho que la demanda por unidades habitacionales se incremente y no solo a nivel urbano. Esto revienta en el precio cuadrado construido. 

“La ciudad ha crecido al punto de que ya su contorno urbano está colindando con otros municipios, entonces a nivel de Armenia ya no puede crecer más ni para el norte, oriente u occidente, la única posibilidad que tiene es hacia el sur, donde tiene disponible la mayor cantidad de terreno para la construcción. Este aspecto impacta de nuevo el precio del metro cuadrado de tierra donde se construye porque lo poco disponible sube de valor. Otro fenómeno que se ve es que al no haber tierra, la construcción de casas no se produce, empiezan más bien a demoler casas antiguas para construir edificios”. 


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